Wer eine Firmenwohnung oder Ferienwohnung über Airbnb oder Booking.com kurzzeitig vermietet, landet früher oder später bei denselben Fragen: Wie werden die Einnahmen versteuert? Ab wann wird die Mehrwertsteuer relevant? Und wie funktioniert die Kurtaxe, wenn gefühlt jede Gemeinde ihr eigenes System hat?
Genau diese Themen suchen viele Eigentümerinnen und Eigentümer bei Google. Und sie merken schnell: Kurzzeitvermietung ist in der Schweiz attraktiv, aber steuerlich und administrativ deutlich komplexer, als es auf den ersten Blick wirkt.
Steuern bei Kurzzeitvermietung: Warum nicht nur der Wohnkanton zählt
Ein häufiger Irrtum zu Beginn lautet: Ich versteuere alles dort, wo ich wohne. Das kann stimmen, muss es aber nicht. Sobald sich die vermietete Wohnung in einem anderen Kanton befindet, kann eine interkantonale Steuerausscheidung nötig werden.
Das bedeutet vereinfacht: Der Kanton und oft auch die Gemeinde, in der sich die Liegenschaft befindet, haben ein Mitspracherecht bei der Besteuerung der Erträge. Das gilt unabhängig davon, wo der Eigentümer wohnt.
Hilfreich zur Orientierung sind offizielle Merkblätter der Kantone, etwa das Merkblatt des Kantons Bern zur Steuerausscheidung bei Grundstücken und Geschäftsbetrieben ausserhalb des Wohnkantons
Auch kommunale Seiten wie jene der Stadt Winterthur erklären die Steuerausscheidung praxisnah.
Warum das relevant ist: Fehler bei der Zuteilung von Einnahmen oder Abzügen führen zu Rückfragen, Korrekturen und im ungünstigen Fall zu Nachzahlungen. Und bei Steuern wird es schnell unangenehm, wenn etwas falsch oder unvollständig deklariert ist.
Mehrwertsteuer bei Airbnb und Booking: Die 100’000-Franken-Grenze kommt schneller als gedacht
Das Thema Mehrwertsteuer taucht häufig genau dann auf, wenn die Vermietung gut läuft. Viele kennen die Schwelle von 100’000 Franken Jahresumsatz. Was oft unterschätzt wird, sind die Details dahinter.
Relevant sind unter anderem folgende Fragen:
Was zählt als massgeblicher Umsatz?
Ab welchem Zeitpunkt wird man effektiv mehrwertsteuerpflichtig?
Wie erfolgt die korrekte Abrechnung?
Die Eidgenössische Steuerverwaltung erklärt die Grundlagen zur MWST-Steuerpflicht.
Sobald die Mehrwertsteuer relevant wird, stellt sich direkt die nächste Praxisfrage: Welche Steuersätze gelten bei Kurzzeitvermietung? Dazu gibt es eine offizielle Übersicht der aktuellen Schweizer MWST-Sätze inklusive Sondersatz für Beherbergung
Gerade bei mehreren Objekten oder Firmenwohnungen kann der Umsatz schneller steigen, als man erwartet. Wer zu spät reagiert oder das Setup nicht sauber aufsetzt, hat später einen hohen Korrekturaufwand.
Kurtaxe und Beherbergungsabgaben: Jede Gemeinde tickt anders
Kurtaxe ist in der Schweiz kein einheitliches System. Je nach Gemeinde spricht man von Kurtaxe, Gästetaxe, Beherbergungsabgabe oder Tourismusabgabe. Die Regelungen unterscheiden sich stark.
Einen guten Überblick zu Steuern und weiteren Abgaben im Zusammenhang mit Vermietung bietet das Bundesamt für Wohnungswesen. Auf kantonaler Ebene kommen zusätzliche Besonderheiten hinzu, etwa im Kanton Bern. Wie konkret das auf Gemeindeebene aussieht, zeigen Seiten wie jene der Gemeinde Horw. Wichtig ist dabei: Nur weil eine Buchung über Airbnb oder Booking erfolgt, heisst das nicht automatisch, dass Kurtaxen korrekt und vollständig gemäss kommunalem Reglement abgeführt werden. Fehler können je nach Gemeinde zu Nachforderungen oder Bussen führen.
Meldepflichten für Gäste: Kein optionales Thema
Ein weiterer Punkt, der häufig unterschätzt wird, sind die gesetzlichen Meldepflichten für Gäste. Dazu gehören insbesondere die Meldung ausländischer Gäste.
Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt hierzu offizielle Hinweise. Die praktische Umsetzung unterscheidet sich je nach Region. Beispiele dafür sind Informationsseiten wie jene der Stadt Zürich für Beherbergende. Oder die Unterlagen zum Hotelmeldewesen im Kanton Luzern. Wer diese Prozesse nicht sauber organisiert, merkt das oft erst bei Rückfragen. Dann wird es hektisch und aufwendig.
Schäden und Claims: Fristen entscheiden über Geld oder Verlust
Ein sehr praktisches Thema im Alltag der Kurzzeitvermietung sind Schäden nach Abreise. Das Problem ist selten der Schaden selbst, sondern die Abwicklung.
Plattformen haben klare Fristen und Anforderungen. Airbnb verlangt zum Beispiel, dass Schäden innerhalb bestimmter Fristen über das Resolution Center gemeldet und dokumentiert werden. Auch Booking.com beschreibt klare Regeln zur Damage Policy
Wer diese Prozesse nicht kennt oder nicht sauber dokumentiert, bleibt schnell auf Kosten sitzen, obwohl grundsätzlich ein Anspruch bestanden hätte.
Fazit: Kurzzeitvermietung ist ein Business mit Bürokratie
Steuern, Mehrwertsteuer, Kurtaxen, Meldepflichten und Plattformregeln sind kein Randthema. Sie gehören fest zur Kurzzeitvermietung dazu. Alles ist machbar, aber nichts davon ist nebenbei erledigt.
Wer es selbst macht, zahlt entweder mit viel Zeit und Nerven oder später mit Fehlerkosten.
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