Ferienwohnung Auslastung berechnen – wie man Rendite realistisch einschätzt

Der häufigste Rechenfehler bei Ferienwohnungen

Viele Eigentümer rechnen so: Nachtpreis mal dreihundertfünfundsechzig ergibt den theoretischen Jahresumsatz. Davon wird eine geschätzte Auslastung abgezogen, und was übrig bleibt, gilt als Rendite.

Das Problem mit dieser Rechnung ist nicht die Mathematik, sondern die Annahmen dahinter. Die Auslastung wird oft zu optimistisch geschätzt. Kosten werden vergessen oder unterschätzt. Und der Vergleichsmassstab, was eine realistische Rendite für eine Ferienwohnung in der Schweiz ist, fehlt oft ganz.

Wer seine Ferienwohnung als Investition betrachtet oder eine Entscheidung über Kurzzeitvermietung vs. Langzeitmiete treffen möchte, braucht eine Rechnung, die standhält. Dieser Artikel zeigt, wie sie aufgebaut wird.

Was Auslastung wirklich bedeutet

Auslastung ist der Anteil der verfügbaren Nächte, an denen eine Wohnung tatsächlich vermietet ist. Eine Wohnung mit dreihundert verfügbaren Nächten im Jahr und zweihundert gebuchten Nächten hat eine Auslastung von 66,7 Prozent.

Klingt einfach, hat aber mehrere Fallstricke in der Praxis.

Erstens: Verfügbare Nächte sind nicht automatisch dreihundertfünfundsechzig. Wer die Wohnung selbst nutzt, sperrt Zeiträume. Wer zwischen Buchungen Puffertage einplant, reduziert die verfügbaren Nächte. Wer die Wohnung für Reinigung oder Wartung sperrt, auch.

Zweitens: Auslastung allein sagt wenig ohne den Preis. Eine Auslastung von achtzig Prozent zu einem zu tiefen Preis kann weniger einbringen als sechzig Prozent Auslastung zu einem marktgerechten Preis. Die relevante Kennzahl ist nicht die Auslastungsrate allein, sondern der RevPAN, Revenue per Available Night, also der durchschnittliche Umsatz pro verfügbarer Nacht.

Drittens: Auslastung schwankt stark nach Saison, Standort und Bewirtschaftungsqualität. Eine Wohnung in Luzern hat ein anderes Auslastungsprofil als eine in Grindelwald oder in einer weniger touristischen Lage.

Wie man realistische Auslastungszahlen ermittelt

Es gibt verschiedene Wege, um eine realistische Auslastungserwartung für eine Ferienwohnung zu entwickeln.

Marktdaten: Plattformen wie AirDNA, Transparent oder Mashvisor erheben Auslastungs- und Preisdaten für Airbnb und Booking.com auf Gemeindeebene. Diese Daten sind nicht perfekt, geben aber eine solide Orientierung, was in einer bestimmten Lage realistisch ist.

Vergleichsobjekte: Wer auf Airbnb nach ähnlichen Wohnungen in der Nähe sucht und deren Kalender analysiert, kann sehen, welche Zeiträume belegt sind und welche nicht. Das ist zeitaufwendig, aber kostenlos und lokal präzise.

Gespräch mit einem Verwaltungsanbieter: Wer professionelle Verwaltung in Betracht zieht, kann im ersten Gespräch konkrete Auslastungserwartungen für sein Objekt erfragen. Anbieter wie Immohost, die in einer Region aktiv sind, kennen die lokalen Zahlen aus der täglichen Praxis.

Was bei all diesen Quellen zu beachten ist: Auslastungszahlen beziehen sich immer auf gut bewirtschaftete Wohnungen. Eine Wohnung mit schlechten Fotos, einem fixen Preis und langsamer Kommunikation wird deutlich schlechter abschneiden als der Marktdurchschnitt.

Die vollständige Einnahmen-Kosten-Rechnung

Eine realistische Renditenberechnung beginnt nicht beim Umsatz, sondern beim Nettoeinkommen nach allen Kosten. Was oft vergessen wird:

Einnahmen: Gebuchte Nächte mal Durchschnittspreis ergibt den Bruttoumsatz. Davon gehen Plattformgebühren ab, bei Airbnb typischerweise drei Prozent, bei Booking.com fünfzehn bis siebzehn Prozent. Was übrig bleibt, ist der Nettoumsatz aus Buchungen.

Direkte Betriebskosten: Reinigung pro Gästewechsel, Wäsche, Verbrauchsmaterial, kleinere Reparaturen. Diese Kosten variieren stark je nach Wohnung und Buchungsfrequenz, sind aber bei häufigen Kurzbuchungen erheblich.

Verwaltungskosten: Wer selbst verwaltet, hat keinen direkten Kostenposten, aber einen erheblichen Zeitaufwand. Wer eine professionelle Verwaltung beauftragt, zahlt eine Provision von typischerweise fünfzehn bis dreissig Prozent des Nettoumsatzes. Was der Unterschied zwischen beiden Modellen netto bedeutet, erklären wir im Artikel Airbnb Provision und Kosten – was eine professionelle Verwaltung wirklich kostet.

Fixkosten der Wohnung: Nebenkosten, Versicherung, Stockwerkeigentumsbeiträge, allfällige Hypothekarzinsen. Diese Kosten fallen unabhängig von der Auslastung an und müssen in die Rechnung einbezogen werden.

Steuerliche Belastung: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Je nach Kanton und persönlicher Steuersituation reduziert die Einkommenssteuer das Nettoeinkommen erheblich. Gleichzeitig sind viele Kosten steuerlich abzugsfähig, was die Belastung wieder mindert. Mehr dazu im Artikel Steuern bei Kurzzeitvermietung in der Schweiz.

Ein konkretes Rechenbeispiel

Zur Veranschaulichung ein vereinfachtes Beispiel für eine Zweizimmerwohnung in einer touristischen Destination der Schweiz:

Das ist eine Modellrechnung, keine Garantie. Die tatsächlichen Zahlen hängen von Standort, Wohnung, Auslastung und Preisniveau ab. Aber die Struktur zeigt, welche Kostenpositionen in eine realistische Rechnung gehören.

Was den Unterschied zwischen guter und schlechter Auslastung macht

Auslastung ist kein Zufallsprodukt. Sie ist das Ergebnis von Sichtbarkeit, Preisstrategie, Inseratqualität und Bewertungshistorie.

Eine Wohnung, die auf mehreren Plattformen sichtbar ist, mit professionellen Fotos präsentiert wird und eine datenbasierte dynamische Preisstrategie fährt, erzielt systematisch eine höhere Auslastung als eine vergleichbare Wohnung, die nur auf einer Plattform gelistet ist, mit einem fixen Preis und mittelmässigen Fotos.

Der Unterschied in der Auslastung zwischen diesen beiden Szenarien kann zehn bis zwanzig Prozentpunkte betragen. Bei einem Nachtpreis von hundertfünfzig Franken und dreihundert verfügbaren Nächten entspricht das zwischen viereinhalbtausend und neuntausend Franken Mehreinnahmen pro Jahr, bevor Kosten abgezogen werden.

Das ist der wirtschaftliche Kern des Arguments für professionelle Vermarktung und Inseratoptimierung.

Rendite im Vergleich zu anderen Anlageformen

Wer eine Ferienwohnung als Investition betrachtet, stellt sich unweigerlich die Frage nach der Rendite im Vergleich zu Alternativen.

Eine Ferienwohnung in der Schweiz erzielt bei professioneller Bewirtschaftung typischerweise eine Bruttorendite von drei bis sechs Prozent auf den Immobilienwert, abhängig von Lage, Kaufpreis und Auslastung. Das ist vergleichbar mit Langzeitmiete in vielen Schweizer Regionen, bietet aber zusätzlich die Möglichkeit zur Eigennutzung und zur Wertsteigerung der Immobilie.

Gegenüber reinen Kapitalanlagen wie Obligationen oder Aktien bietet die Ferienwohnung weniger Liquidität, aber einen realen Sachwert und eine nutzbare Immobilie. Das ist kein Vergleich mit einer eindeutigen Antwort, sondern eine Abwägung, die von der persönlichen Situation abhängt.

Was eine Ferienwohnung von reinen Kapitalanlagen unterscheidet: Der Eigentümer hat direkte Einflussmöglichkeiten auf die Rendite. Wer besser vermarktet, besser reinigt und bessere Preise erzielt, verbessert die Rendite aktiv. Das ist bei einer Obligation nicht möglich.

Fazit: Realistische Zahlen als Entscheidungsgrundlage

Wer seine Ferienwohnung als Investition betrachtet oder eine fundierte Entscheidung über das Modell der Vermietung treffen möchte, braucht eine vollständige Rechnung, die Auslastung, Preise, alle Kosten und die steuerliche Situation berücksichtigt.

Optimistische Schätzungen führen zu Enttäuschungen. Pessimistische Schätzungen führen dazu, dass Potenzial ungenutzt bleibt. Realistische Zahlen, auf Basis von Marktdaten und ehrlichen Kostenannahmen, sind die Grundlage für eine Entscheidung, die langfristig trägt.

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Wir rechnen Ihnen das transparent vor, auf Basis echter Marktdaten aus Ihrer Region.

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