Luzern als Vermietungsstandort: besser als viele denken
Luzern gehört zu den meistbesuchten Städten der Schweiz. Kapellbrücke, Vierwaldstättersee, die Nähe zu Pilatus und Rigi – die Stadt zieht das ganze Jahr über Gäste an, aus Europa, Asien und Übersee. Was viele Eigentümer noch nicht vollständig erkannt haben: Diese Nachfrage lässt sich mit einer Ferienwohnung direkt nutzen.
Wer eine Wohnung in Luzern besitzt und sie vermieten möchte, stellt schnell fest, dass der Markt gut funktioniert. Gleichzeitig zeigt die Praxis, dass zwischen einer Wohnung, die gelegentlich gebucht wird, und einer Wohnung, die dauerhaft gut ausgelastet ist, ein erheblicher Unterschied besteht. Dieser Unterschied liegt fast immer in der Bewirtschaftung.
Warum Luzern das ganze Jahr funktioniert
Viele Feriendestinationen in der Schweiz sind saisonal. Luzern ist es nicht. Die Nachfrage verteilt sich gleichmässig über das Jahr, mit einzelnen Spitzen rund um Ostern, den Sommer und die Weihnachtszeit. Das ist für Eigentümer ein echtes Vorteil gegenüber reinen Skigebieten oder Sommerdestinationen.
Besonders stark ist die Nachfrage aus dem asiatischen Raum. Gäste aus China, Japan, Südkorea und Singapur buchen Luzern regelmässig als Basisstation für Ausflüge in die Zentralschweiz. Dazu kommen europäische Städtereisende, Paare auf Kurztrip und zunehmend auch Digital Nomads, die längere Aufenthalte suchen.
Für eine Ferienwohnung bedeutet das: Es gibt keine klassische Nebensaison, die überbrückt werden muss. Wer gut aufgestellt ist, erzielt das ganze Jahr stabile Buchungen.
Die 90-Tage-Regel in Luzern: rechtlich ein zentraler Punkt
Seit dem 1. Januar 2025 gilt in der Stadt Luzern eine klare Regelung für die Kurzzeitvermietung: Werden Räumlichkeiten gegen Bezahlung an Gäste vermietet, die sich weniger als drei Monate in der Stadt aufhalten, ist die Vermietung grundsätzlich auf 90 Nächte pro Kalenderjahr begrenzt, sofern die Räumlichkeiten seit 2010 als Wohnraum genutzt wurden oder für deren Erstellung seit 2010 Wohnraum verdrängt oder vernichtet wurde. Zudem müssen entsprechende Unterkünfte bei der Stadt Luzern registriert werden.
Für Eigentümer ist dieser Punkt entscheidend. Denn in Luzern geht es heute nicht nur um Nachfrage und Rendite, sondern auch darum, ob eine Kurzzeitvermietung rechtlich überhaupt zulässig ist. Uneingeschränkt vermietet werden können insbesondere Räumlichkeiten, die seit 2010 nicht als Wohnraum genutzt wurden oder bei deren Erstellung kein Wohnraum verdrängt oder vernichtet wurde. Genau deshalb nehmen wir in Luzern bewusst nur Objekte ins Portfolio auf, die keinen Wohnraum verdrängen, sondern zum Beispiel früher Praxisräume, Büroräume oder andere gewerblich genutzte Flächen waren.
Was Gäste in Luzern suchen und erwarten
Der Luzerner Gast ist in der Regel anspruchsvoller als in ländlichen Feriendestinationen. Die Stadt ist ein internationales Reiseziel, und die Erwartungen entsprechen dem.
In der Praxis zeigt sich: Wohnungen mit sauberer Ausstattung, gutem WLAN, klarer Kommunikation und einer gepflegten Präsentation auf den Buchungsplattformen erzielen deutlich bessere Bewertungen als vergleichbare Objekte, die diese Basics nicht konsequent umsetzen. Gute Bewertungen wiederum sind der stärkste Hebel für mehr Buchungen, denn Algorithmen auf Airbnb und Booking.com bevorzugen Inserate mit hoher Bewertungskontinuität.
Ein weiterer Punkt ist die Lage. Gäste, die Luzern besuchen, möchten zu Fuss in die Altstadt gelangen oder zumindest eine gute ÖV-Anbindung haben. Wohnungen in Zentrumsnähe oder in gut angebundenen Quartieren wie Tribschen, Neustadt oder Würzenbach erzielen spürbar höhere Preise als vergleichbare Objekte in peripherer Lage.
Welche Plattformen für Luzern relevant sind
Nicht jede Buchungsplattform passt zu jedem Standort. Für Luzern sind vor allem drei Kanäle entscheidend: Airbnb, Booking.com und in zunehmendem Mass auch Expedia.
Airbnb spielt seine Stärke bei Individualreisenden und Familien aus. Booking.com erreicht stärker internationale Gäste, insbesondere aus Asien und dem arabischen Raum. Expedia ist relevant für Reisende, die Flug und Unterkunft gemeinsam buchen.
Wer auf allen Kanälen gleichzeitig präsent ist, erhöht die Sichtbarkeit deutlich. Gleichzeitig entsteht dadurch organisatorischer Aufwand: Verfügbarkeiten, Preise und Regeln müssen auf allen Plattformen synchron gehalten werden, damit keine Doppelbuchungen entstehen. Wie das professionell gelöst wird, erklären wir auf unserer Seite zu Vermarktung & Inseraten.
Preisgestaltung: der Unterschied zwischen gut und sehr gut
Ein häufiger Fehler bei der Vermietung in Luzern ist die statische Preisgestaltung. Eigentümer legen einen Preis fest und behalten ihn über Monate bei. Das wirkt planbar, kostet aber in der Praxis regelmässig Einnahmen.
An einem Wochenende mit internationalem Event in der Stadt, an Feiertagen oder während der Hauptreisezeiten im Sommer sind Gäste bereit, deutlich mehr zu zahlen. Gleichzeitig braucht es in ruhigeren Wochen niedrigere Einstiegspreise, um Leerstände zu vermeiden.
Dynamische Preisgestaltung löst dieses Problem. Preise werden laufend anhand von Nachfrage, Marktentwicklung und lokalen Ereignissen angepasst. Die Wirkung ist in Städten wie Luzern besonders spürbar, weil die Nachfrageschwankungen hier stärker ausgeprägt sind als in ländlichen Destinationen. Mehr dazu, wie das konkret funktioniert, lesen Sie auf unserer Seite zu Dynamic Pricing.
Reinigung und Qualität: unterschätzt, aber entscheidend
Ein Thema, das viele Eigentümer erst dann ernst nehmen, wenn die ersten negativen Bewertungen eintreffen: die Reinigung.
In einer Stadt wie Luzern mit hohem Gästedurchlauf sind kurze Wechselzeiten zwischen Buchungen die Regel. Wer nicht sicherstellen kann, dass die Wohnung nach jedem Auszug zuverlässig und gründlich gereinigt wird, riskiert schlechte Bewertungen. Und eine einzige Drei-Sterne-Bewertung wegen Sauberkeit kann die Plattform-Performance einer Wohnung für Wochen beeinflussen.
Eigenes Reinigungspersonal mit klaren Abläufen und eine verlässliche Reinigung & Wäschelogistik sind deshalb kein Luxus, sondern Grundvoraussetzung für eine professionelle Vermietung.
Kurtaxe und steuerliche Pflichten in Luzern
Wer in der Stadt Luzern Gäste empfängt, ist verpflichtet, die Kurtaxe korrekt abzurechnen. Diese wird pro Gast und Nacht erhoben und muss regelmässig an die Gemeinde abgeführt werden. Plattformen wie Airbnb übernehmen in einigen Gemeinden die Abrechnung automatisch, in anderen nicht. Es lohnt sich, das im Vorfeld zu klären.
Steuerlich sind die Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung als Einkommen zu deklarieren. Gleichzeitig können Unterhaltskosten, Einrichtung und Verwaltungsaufwand in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Wer mehr über die steuerlichen Grundlagen der Kurzzeitvermietung in der Schweiz erfahren möchte, findet in unserem Artikel zu Steuern bei Kurzzeitvermietung in der Schweiz einen guten Einstieg.
Ab wann lohnt sich professionelle Verwaltung?
Eine Ferienwohnung in Luzern selbst zu betreiben ist möglich. Viele Eigentümer starten so. Mit der Zeit stellen die meisten jedoch fest, dass der Aufwand für Gästekommunikation, Reinigungsorganisation, Preisanpassungen und Plattformpflege unterschätzt wurde.
Besonders für Eigentümer, die nicht in Luzern wohnen oder die Wohnung nur einen Teil des Jahres selbst nutzen, rechnet sich ein Full-Service-Modell schnell. Die höhere Auslastung durch professionelles Management übersteigt in der Regel die Kosten der Verwaltungsprovision.
Eine ehrliche Gegenüberstellung beider Modelle bietet unser Artikel Ferienwohnung selbst vermieten oder Full-Service nutzen.
Was Immohost in Luzern macht
Immohost hat seinen Firmensitz in Luzern und betreut Ferienwohnungen in der Stadt und der umliegenden Zentralschweiz. Die lokale Präsenz bedeutet kurze Reaktionszeiten, eigenes Reinigungspersonal vor Ort und eine Preissstrategie, die auf den Luzerner Markt abgestimmt ist.
Für Eigentümer bedeutet das einen Ansprechpartner, der den Markt kennt, und einen Ablauf, der von der Inserterstellung bis zur Reinigung komplett übernommen wird.
Fazit: Luzern ist ein verlässlicher Standort für Ferienwohnungen
Wer um und in Luzern eine Wohnung besitzt welche für die Kurzzeitvermietung geeignet ist, hat gute Voraussetzungen für eine erfolgreiche Kurzzeitvermietung. Die ganzjährige Nachfrage, die internationale Gästebasis und die starke Bekanntheit der Stadt schaffen ein solides Fundament.
Entscheidend ist, wie professionell die Wohnung aufgestellt ist. Inserat, Preisstrategie, Reinigung und Kommunikation müssen zusammenspielen. Wer das konsequent umsetzt, erzielt in Luzern sehr gute Ergebnisse.
Sie besitzen Gewerberäume, Praxisräume oder eine Ferienwohnung in Luzern und möchten mehr daraus machen?
Wir zeigen Ihnen transparent, welches Potenzial Ihre Wohnung hat, und übernehmen auf Wunsch die komplette Bewirtschaftung.