Verfasst von:
Jella Friedrich
Warum das Thema Vorschriften oft unterschätzt wird
Viele Eigentümer starten mit der Kurzzeitvermietung, ohne sich vorab intensiv mit den rechtlichen Rahmenbedingungen zu beschäftigen. Die erste Buchung kommt schnell, die Abläufe wirken unkompliziert, und die Fragen zu Vorschriften entstehen erst später, manchmal dann, wenn bereits eine Pflicht verletzt wurde.
Das ist kein Vorwurf. Die Rechtslage in der Schweiz ist in diesem Bereich tatsächlich nicht immer einfach zugänglich. Zuständigkeiten sind auf Bund, Kantone und Gemeinden verteilt, und was in einer Gemeinde problemlos möglich ist, kann in der Nachbargemeinde anders geregelt sein.
Dieser Artikel gibt einen strukturierten Überblick über die relevanten Vorschriften für Kurzzeitvermietung in der Schweiz, Stand 2026, ohne Anspruch auf Rechtsberatung, aber mit dem Ziel, die wichtigsten Fragen zu beantworten, bevor sie zu Problemen werden.
Bundesrecht: was auf nationaler Ebene gilt
Auf Bundesebene gibt es keine spezifische Regulierung der Kurzzeitvermietung als solche. Was jedoch auf nationaler Ebene relevant ist, sind die steuerlichen Pflichten und die Mehrwertsteuer.
Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind in der Schweiz als Einkommen zu versteuern. Das gilt unabhängig davon, ob man über Airbnb, Booking.com oder direkt vermietet. Wer seine Einnahmen nicht deklariert, riskiert Nachforderungen und Bussen.
Ab einem bestimmten Jahresumsatz entsteht zudem eine Mehrwertsteuerpflicht. Die relevante Schwelle liegt bei einhunderttausend Franken Jahresumsatz aus steuerbaren Leistungen. Wer diese Grenze überschreitet, muss sich bei der ESTV anmelden und Mehrwertsteuer abrechnen. Für die meisten privaten Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen ist diese Schwelle nicht relevant, für professionelle Vermieter mit mehreren Objekten kann sie es werden.
Die steuerlichen Grundlagen erklären wir ausführlich in unserem Artikel Steuern bei Kurzzeitvermietung in der Schweiz. Für den Kanton Bern gibt es zudem spezifische Informationen im Artikel Airbnb Steuern im Kanton Bern 2026.
Kantonale Ebene: wo die grössten Unterschiede liegen
Die Kantone haben in der Schweiz erheblichen Spielraum bei der Regulierung von Kurzzeitvermietung. In einigen Kantonen gibt es spezifische Regelungen, in anderen sind es primär die Gemeinden, die die Rahmenbedingungen setzen.
Kanton Wallis: Der Kanton Wallis hat Regelungen zur Zweitwohnungsnutzung, die für Eigentümer von Ferienwohnungen besonders relevant sind. Das Zweitwohnungsgesetz auf Bundesebene, das seit 2016 in Kraft ist, begrenzt den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über zwanzig Prozent. Für bestehende Wohnungen gelten Nutzungsbeschränkungen, die je nach Kategorisierung der Wohnung unterschiedlich sind. Eigentümer in Gemeinden wie Zermatt oder Saas-Fee sollten diesen Punkt vorab klären.
Kanton Graubünden: Ähnlich wie im Wallis ist das Zweitwohnungsgesetz auch in Graubünden relevant, besonders in touristisch intensiven Gemeinden wie Davos, Arosa oder St. Moritz. Die kantonalen Ausführungsbestimmungen können von Gemeinde zu Gemeinde variieren.
Kanton Bern: Im Kanton Bern gibt es keine spezifische kantonale Regulierung der Kurzzeitvermietung, aber die Gemeindeebene ist aktiv. In einigen Berner Oberland-Gemeinden gibt es Diskussionen über Einschränkungen, die in anderen Kantonen bereits umgesetzt wurden.
Kanton Zürich und Luzern: In städtischen Zentren wie Zürich und Luzern ist die Regulierungsdiskussion aktiver als in ländlichen Regionen. Bisher gibt es keine flächendeckenden Einschränkungen, aber die Entwicklung sollte beobachtet werden.
Gemeindeebene: die wichtigste Ebene für den Alltag
Für die meisten Eigentümer ist die Gemeindeebene die praktisch relevanteste. Hier werden Kurtaxen geregelt, Meldepflichten definiert und in einigen Fällen Bewilligungspflichten eingeführt.
Kurtaxe: Fast alle touristischen Gemeinden in der Schweiz erheben eine Kurtaxe auf Gäste, die sich zu Erholungszwecken in der Gemeinde aufhalten. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und liegt typischerweise zwischen einem und fünf Franken pro Person und Nacht. Eigentümer sind verpflichtet, diese Kurtaxe von den Gästen einzuziehen und an die Gemeinde abzuführen.
Plattformen wie Airbnb übernehmen die Kurtaxenabrechnung in einigen Gemeinden automatisch, in anderen nicht. Wer das nicht klärt, riskiert Nachforderungen. Professionelle Verwaltungsanbieter übernehmen diese Abrechnung in der Regel vollständig.
Meldepflicht: In der Schweiz besteht für Beherbergungsbetriebe eine Pflicht zur Meldung von Gästen. Wie diese Meldepflicht konkret umgesetzt wird, ist kantonal und kommunal unterschiedlich geregelt. Einige Gemeinden haben digitale Meldesysteme eingeführt, andere verlangen physische Gästekarten.
Bewilligungspflicht: In einigen Gemeinden ist für die gewerbsmässige Kurzzeitvermietung eine Bewilligung erforderlich. Was als gewerbsmässig gilt, ist nicht einheitlich definiert, hängt aber oft von der Anzahl der vermieteten Einheiten und der Dauer der Vermietung ab. Wer mehrere Wohnungen vermietet, sollte diesen Punkt bei der zuständigen Gemeindebehörde klären.
Stockwerkeigentum: eine häufig übersehene Einschränkung
Ein Punkt, der in der Praxis oft zu Überraschungen führt: die Hausordnung bei Stockwerkeigentum.
Wer eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus oder einer Stockwerkeigentümergemeinschaft besitzt, ist an die Hausordnung und das Reglement der Gemeinschaft gebunden. In vielen Reglementen ist die gewerbliche Nutzung einzelner Einheiten eingeschränkt oder untersagt. Kurzzeitvermietung über Airbnb kann als gewerbliche Nutzung interpretiert werden.
Bevor man mit der Kurzzeitvermietung beginnt, sollte das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft gelesen und im Zweifelsfall bei der Verwaltung nachgefragt werden. Eine Änderung des Reglements erfordert in der Regel eine qualifizierte Mehrheit der Eigentümer und ist aufwendig.
Das ist einer der Punkte, der vorab geklärt sein muss und der sich nachträglich nicht einfach korrigieren lässt.
Was sich 2026 verändert hat und was zu beobachten ist
Die Regulierungsdiskussion rund um Kurzzeitvermietung ist in der Schweiz im Gange, auch wenn konkrete Einschränkungen bisher die Ausnahme sind.
In einigen Städten und touristischen Gemeinden gibt es politische Vorstösse, die Kurzzeitvermietung stärker zu regulieren, sei es durch Bewilligungspflichten, Obergrenzen für die Vermietungsdauer oder eine stärkere Besteuerung. Wie weit diese Vorstösse kommen und ob sie zu konkreten Massnahmen führen, ist schwer vorherzusagen.
Was Eigentümer tun können: die lokale politische Entwicklung beobachten, bestehende Pflichten konsequent erfüllen und sich frühzeitig informieren, falls in ihrer Gemeinde neue Regelungen diskutiert werden. Wer die aktuellen Pflichten kennt und erfüllt, ist in einer deutlich besseren Position, wenn neue Anforderungen kommen.
Was professionelle Verwaltung bei Vorschriften leistet
Viele der beschriebenen Pflichten, Kurtaxenabrechnung, Meldepflicht, Gästeregistrierung, sind administrativ aufwendig, aber nicht komplex. Sie müssen einfach zuverlässig erledigt werden.
Professionelle Verwaltungsanbieter übernehmen diese Aufgaben vollständig. Kurtaxen werden korrekt abgerechnet und abgeführt, Meldepflichten werden erfüllt, und bei Änderungen der lokalen Vorschriften wird entsprechend reagiert. Für Eigentümer, die nicht in der Region wohnen oder die administrativen Aufwand minimieren möchten, ist das ein konkreter Vorteil.
Was Immohost in diesem Bereich leistet und wie der Onboarding-Prozess aussieht, erklären wir auf unserer Seite zum Ablauf.
Fazit: Vorschriften sind handhabbar, wenn man sie kennt
Die Vorschriften für Kurzzeitvermietung in der Schweiz sind nicht so komplex, dass sie einen Einstieg verhindern sollten. Sie sind aber vielfältig genug, dass es sich lohnt, sie vorab systematisch zu klären, statt reaktiv auf Nachforderungen oder Beanstandungen zu reagieren.
Die wichtigsten Punkte vorab klären: Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft, Kurtaxenpflicht in der Gemeinde, Meldepflicht für Gäste und steuerliche Deklarationspflicht. Wer diese vier Punkte kennt und erfüllt, ist für den Start gut aufgestellt.
Sie möchten wissen, was in Ihrer konkreten Gemeinde gilt und wie Immohost die administrativen Pflichten übernimmt?
Wir klären das gemeinsam mit Ihnen, bevor wir mit der Bewirtschaftung beginnen.