Verfasst von:
Jella Friedrich
Eine Frage, die viele zu spät stellen
Mehrwertsteuer und Ferienwohnung, das klingt für die meisten Eigentümer nach einem Thema, das sie nicht betrifft. Eine Wohnung, gelegentlich vermietet, ein paar tausend Franken im Jahr. Was hat das mit Mehrwertsteuer zu tun?
Mehr als man denkt, in bestimmten Konstellationen. Und wer die relevante Schwelle überschreitet, ohne es zu merken, hat ein Problem, das rückwirkend teuer werden kann.
Dieser Artikel erklärt, wann die Mehrwertsteuerpflicht bei Kurzzeitvermietung in der Schweiz relevant wird, was die Schwellenwerte bedeuten und welche praktischen Konsequenzen sich daraus ergeben. Er ersetzt keine Steuerberatung, aber er beantwortet die Fragen, die am häufigsten gestellt werden.
Wie die Mehrwertsteuer in der Schweiz grundsätzlich funktioniert
Die Mehrwertsteuer, kurz MWST, ist eine Bundessteuer auf den Umsatz von Unternehmen und Personen, die steuerbare Leistungen erbringen. Der Normalsatz liegt seit Januar 2024 bei 8,1 Prozent. Für Beherbergungsleistungen gilt ein Sondersatz von 3,8 Prozent.
Wichtig zu verstehen: Die MWST betrifft nicht automatisch jeden, der Einnahmen erzielt. Es gibt eine Umsatzgrenze, unterhalb derer keine Pflicht zur Registrierung und Abrechnung besteht. Diese Grenze ist der entscheidende Punkt für Eigentümer von Ferienwohnungen.
Die relevante Umsatzgrenze: wann die Pflicht entsteht
Die Mehrwertsteuerpflicht entsteht in der Schweiz, wenn der Jahresumsatz aus steuerbaren Leistungen die Grenze von einhunderttausend Franken überschreitet. Wer unter dieser Grenze bleibt, ist von der Mehrwertsteuer befreit und muss sich bei der Eidgenössischen Steuerverwaltung nicht registrieren.
Für die meisten privaten Eigentümer mit einer einzigen Ferienwohnung ist diese Grenze nicht relevant. Eine gut laufende Wohnung in einer touristischen Destination erzielt in der Schweiz typischerweise zwischen zwanzig und achtzigtausend Franken Jahresumsatz, abhängig von Grösse, Standort und Auslastung. Das liegt in den meisten Fällen unter der Schwelle.
Relevant wird die Frage für Eigentümer, die mehrere Objekte vermieten, für professionelle Vermieter, die Ferienwohnungen als Haupteinnahmequelle betreiben, und für Eigentümer in Hochpreissegmenten wie Zermatt oder St. Moritz, wo hohe Nachtpreise auch bei moderater Auslastung schnell zu hohen Jahresumsätzen führen können.
Was als Umsatz zählt und was nicht
Ein häufiger Irrtum: Nicht alle Einnahmen rund um die Vermietung zählen zum mehrwertsteuerrelevanten Umsatz auf dieselbe Weise.
Der Mietpreis pro Nacht ist die Hauptkomponente. Reinigungsgebühren, die Eigentümer von Gästen erheben, zählen ebenfalls zum Umsatz. Die Kurtaxe hingegen ist durchlaufender Posten und zählt nicht zum eigenen Umsatz, wenn sie korrekt als solche behandelt wird.
Was viele nicht bedenken: Bei der Berechnung der Umsatzgrenze werden alle steuerbaren Umsätze zusammengezählt. Wer neben der Ferienwohnung noch andere selbständige Tätigkeiten ausübt, muss prüfen, ob die Umsätze zusammen die Grenze überschreiten.
Der Sondersatz für Beherbergung: was er bedeutet
Wenn die Mehrwertsteuerpflicht greift, gilt für Kurzzeitvermietung nicht der normale Satz von 8,1 Prozent, sondern der Sondersatz für Beherbergungsleistungen von 3,8 Prozent.
Dieser Sondersatz gilt für die Vermietung von Unterkünften inklusive Frühstück, wenn ein solches angeboten wird. Für reine Wohnungsvermietung ohne Zusatzleistungen kann die Einordnung komplexer sein. Die Abgrenzung zwischen Beherbergung und Wohnungsmiete ist steuerrechtlich nicht immer trivial und sollte im Zweifelsfall mit einem Steuerberater geklärt werden.
Was praktisch bedeutsam ist: Der Sondersatz von 3,8 Prozent ist deutlich tiefer als der Normalsatz. Wer mehrwertsteuerpflichtig ist, zahlt auf Beherbergungsleistungen erheblich weniger als auf viele andere Dienstleistungen.
Freiwillige Registrierung: wann das Sinn machen kann
Wer unter der Umsatzgrenze von einhunderttausend Franken liegt, kann sich freiwillig für die Mehrwertsteuer registrieren. Das klingt zunächst merkwürdig, hat aber in bestimmten Konstellationen finanzielle Vorteile.
Als mehrwertsteuerpflichtige Person kann man die Vorsteuer auf bezogene Leistungen in Abzug bringen. Das bedeutet: Wer grössere Investitionen in die Wohnung tätigt, Renovation, Einrichtung, Ausstattung, kann die darauf bezahlte Mehrwertsteuer zurückfordern.
Ob sich das lohnt, hängt von der konkreten Situation ab und ist eine Frage, die ein Steuerberater mit Kenntnis der genauen Zahlen beantworten sollte. Als Faustregel gilt: Bei grösseren Investitionen und einem Umsatz, der nicht weit unter der Grenze liegt, kann die freiwillige Registrierung prüfenswert sein.
Zusammenspiel mit Einkommenssteuer und Kurtaxe
Mehrwertsteuer ist nicht die einzige Steuer, die bei Kurzzeitvermietung relevant ist. Sie kommt zu den Einkommenssteuern und der Kurtaxe hinzu, die separate Pflichten mit separaten Mechanismen sind.
Die Einkommenssteuerpflicht auf Mieteinnahmen besteht unabhängig von der Mehrwertsteuer. Wer unter der MWST-Grenze liegt, muss seine Einnahmen trotzdem als Einkommen deklarieren. Abzugsmöglichkeiten für Unterhaltskosten, Verwaltungsaufwand und Abschreibungen sind dabei unabhängig von der MWST-Situation.
Die Kurtaxe ist kein Steuer im eigentlichen Sinn, sondern eine Abgabe, die von Gästen erhoben und an die Gemeinde weitergeleitet wird. Sie ist separat zu behandeln und hat auf die MWST-Berechnung keinen direkten Einfluss.
Einen umfassenden Überblick über alle steuerlichen Aspekte der Kurzzeitvermietung in der Schweiz bietet unser Artikel Steuern bei Kurzzeitvermietung in der Schweiz. Für den Kanton Bern gibt es zudem spezifische Informationen im Artikel Airbnb Steuern im Kanton Bern 2026.
Was passiert, wenn man die Grenze überschreitet ohne es zu merken
Das ist ein reales Szenario, das in der Praxis vorkommt. Eigentümer vermieten mehrere Objekte, die Einnahmen steigen über die Jahre, und irgendwann wird die Grenze überschritten, ohne dass jemand aktiv geprüft hat, ob eine Registrierungspflicht entstanden ist.
Die Konsequenzen können erheblich sein. Wer rückwirkend als mehrwertsteuerpflichtig eingestuft wird, muss die Steuer auf die vergangenen Umsätze nachzahlen, in der Regel für bis zu fünf Jahre rückwirkend. Da die Mehrwertsteuer in diesem Fall nicht von den Gästen eingefordert werden kann, geht sie zu Lasten des Eigentümers.
Das ist der stärkste Grund, die Umsatzentwicklung aktiv zu beobachten und rechtzeitig zu handeln, wenn die Grenze in Reichweite kommt.
Wie professionelle Verwaltung bei diesem Thema hilft
Professionelle Verwaltungsanbieter übernehmen die Abrechnung der Kurtaxe und das Reporting der Einnahmen vollständig. Was sie in der Regel nicht übernehmen, ist die steuerliche Beratung im engeren Sinn. Das bleibt Aufgabe eines Treuhänders oder Steuerberaters.
Was sie aber leisten: transparente Monatsabrechnungen, die alle relevanten Zahlen enthalten und die Grundlage für eine korrekte Steuererklärung bilden. Wer seinen Umsatz jederzeit im Blick hat, merkt rechtzeitig, wenn die MWST-Grenze relevant wird.
Wie das Reporting bei Immohost konkret aufgebaut ist, zeigen wir auf unserer Seite zum Owner Portal & Reporting.
Fazit: Für die meisten kein akutes Thema, aber eines das man kennen sollte
Mehrwertsteuer bei Kurzzeitvermietung betrifft die Mehrheit der privaten Eigentümer in der Schweiz nicht direkt. Die Umsatzgrenze von einhunderttausend Franken liegt für eine einzelne Wohnung in den meisten Fällen ausser Reichweite.
Wer aber mehrere Objekte vermietet, wer in Hochpreislagen aktiv ist oder wer plant, sein Portfolio auszubauen, sollte dieses Thema aktiv im Blick behalten. Die Konsequenzen einer übersehenen Registrierungspflicht sind erheblich genug, um das Thema rechtzeitig anzugehen statt reaktiv.
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