Airbnb schützt den Gästekomfort und lässt Gastgeber die Zeche zahlen

Neue Regeln ab November 2026 und eine klare Kritik aus der Vermietungspraxis

Stand 21. Oktober 2026

Eine Ferienwohnung nutzen, darin kochen und vor der Abreise nicht einmal das eigene Geschirr abwaschen müssen: Airbnb macht genau das zur neuen Vorgabe für Gastgeber. Wer weiterhin verlangt, dass Gäste abwaschen und das Geschirr versorgen, riskiert einen Verstoss gegen die Plattformregeln.

Wir halten diese Entwicklung für eine Zumutung. Eigentümer stellen ihre Wohnungen zur Verfügung, tragen das wirtschaftliche Risiko und organisieren die Reinigung. Gleichzeitig schreibt Airbnb immer genauer vor, welche Form von Rücksichtnahme sie von Gästen überhaupt noch verlangen dürfen.

Die Rechnung geht an die Gastgeber. Für rücksichtsloses Verhalten entstehen aus unserer Sicht zusätzliche Freiräume. Wer ohnehin sorgfältig mit einer fremden Wohnung umgeht, braucht diese Entlastung kaum. Profitieren können gerade jene, die nach der Abreise möglichst jede Verantwortung abgeben möchten.

Was Airbnb ab November verbietet

Die am 20. Oktober angekündigte Richtlinie gilt für Buchungen ab dem 20. November 2026. Massgeblich ist das Buchungsdatum, nicht die Anreise.

Das sind die ausdrücklich genannten Beispiele von Airbnb. Lokale Ausnahmen sind möglich, etwa bei behördlichen Wassersparvorgaben oder besonderen Anforderungen an die Abfallentsorgung. Eine allgemeine Ausnahme für die gewohnten Abläufe einer Ferienwohnung gibt es damit nicht.

Dass Feriengäste keine professionelle Endreinigung übernehmen sollen, rechtfertigt aus unserer Sicht diese Bevormundung nicht. Zwischen einer Endreinigung und dem eigenen benutzten Geschirr liegt ein Unterschied, den Airbnb mit dieser Vorgabe zulasten der Vermieter entscheidet.

Selbst ein Aushang in der eigenen Wohnung wird zur Angriffsfläche

Besonders weit geht die Vorgabe zu Hausregeln vor Ort: Regeln und zusätzliche Bitten müssen bereits bei der Buchung im vorgesehenen Bereich des Inserats stehen. Neue Anforderungen dürfen Gastgeber anschliessend weder per Nachricht noch durch Schilder in der Wohnung oder persönliche Anweisungen einführen.

Ein Aushang mit «Bitte Küche aufräumen» ist deshalb problematisch, wenn damit zusätzliche, vorher nicht offengelegte Aufgaben verlangt werden. Soll darunter Abwaschen und Geschirr versorgen fallen, hilft auch die vorherige Veröffentlichung nicht: Diese Aufgaben schränkt Airbnb grundsätzlich ein.

Bereits offengelegte und zulässige Vorgaben dürfen weiterhin in Erinnerung gerufen werden. Es gibt also kein pauschales Verbot sämtlicher Hausregel-Aushänge. Entscheidend ist, ob sie zusätzliche oder unzulässige Anforderungen enthalten.

Für uns ist es eine Frechheit, wie weit eine Buchungsplattform damit in den Umgang mit fremdem Eigentum hineinregiert. Ein Vermieter muss künftig selbst einen Hinweis in seiner Küche darauf prüfen, ob er damit eine Plattformbeschwerde provoziert.

Weniger Regeln für Gäste und mehr Druck auf Gastgeber

Airbnb unterscheidet zwischen verbindlichen Hausregeln und zusätzlichen Bitten. Zu den sieben im Update hervorgehobenen Standardbereichen gehören unter anderem Ruhezeiten, Haustiere, Rauchen, Veranstaltungen, maximale Übernachtungsgäste und Abschliessen bei der Abreise. Zusätzliche Wünsche landen im Bereich der Bitten.

Diese Unterscheidung ist wirtschaftlich relevant: Bei Hausregeln verlangt Airbnb die Einhaltung, bei zusätzlichen Bitten werden Gäste zur Berücksichtigung angehalten. Zugleich können anhaltende Richtlinienverstösse des Gastgebers Warnhinweise im Inserat, eine schlechtere Sichtbarkeit und weitere Massnahmen auslösen.

Aus unserer Sicht entsteht hier ein bedenkliches Gefälle. Für den Gastgeber steht die Sichtbarkeit seines Geschäfts auf dem Spiel. Der Gast bekommt einen zusätzlichen Ansatzpunkt, um Anforderungen infrage zu stellen. Aus einer Selbstverständlichkeit im Umgang mit einer fremden Wohnung wird eine Diskussion über Plattformkonformität.

Verdreckte Wohnungen sind schon heute ein Problem

Bei Immohost erleben wir bereits heute wiederholt, dass Gäste Wohnungen in einem völlig verdreckten Zustand hinterlassen. Unsere Erfahrung mit solchen Fällen ist ernüchternd: Auch wenn wir Fotos beim Support eingereicht haben, wurden Forderungen für zusätzliche Reinigung nach unserer Erfahrung so gut wie nie anerkannt.

Das ist unsere Erfahrung aus der Betreuung unseres Portfolios. Für uns ist sie der entscheidende Hintergrund dieser Regeländerung: Wir brauchen keinen zusätzlichen Freiraum für Gäste, die eine Wohnung ohne Rücksicht auf die Menschen hinterlassen, die danach aufräumen müssen.

Die Reinigungskräfte stehen anschliessend vor dem Ergebnis. Der nächste Gast erwartet eine einwandfreie Wohnung. Der Gastgeber muss zusätzliche Zeit organisieren und bezahlen. Airbnb erledigt weder den Abwasch noch den kurzfristigen Mehraufwand zwischen zwei Buchungen.

Wenn sich zusätzliche Reinigungsarbeit praktisch kaum weiterbelasten lässt und zugleich weniger verlangt werden darf, landet die finanzielle Belastung beim Betreiber. Eine Plattformregel macht diese Arbeit nicht kostenlos.

Ein alter Hinweis und schon steht die nächste Forderung im Raum

Unsere Sorge ist, dass Gäste ihre neuen Möglichkeiten gezielt ausspielen. Ein alter Hinweis in der Küche oder eine nicht angepasste automatische Nachricht kann zum Anlass einer Beschwerde werden. Der Aufenthalt ist vorbei, die Wohnung wurde genutzt, und anschliessend soll der Gastgeber erklären, weshalb irgendwo noch eine unzulässige Aufgabe stand.

Daraus entsteht eine zusätzliche Angriffsfläche für Rückerstattungsforderungen. Ein Regelverstoss führt laut den veröffentlichten Bestimmungen nicht automatisch zu einer Rückzahlung. Genau deshalb geht es uns um das praktische Risiko: Der Gastgeber muss den Fall bearbeiten, Kommunikation vorlegen und sich gegen die Forderung wehren.

Schon die Auseinandersetzung kostet Zeit. Kommt die Sorge vor einer negativen Bewertung hinzu, wächst der wirtschaftliche Druck. Für uns ist das eine gefährliche Entwicklung: Wer sich gegen eine überzogene Forderung wehrt, muss dafür erneut Ressourcen aufwenden. Wer nachgibt, bezahlt.

Aus unserer Sicht zählt der nächste Gast mehr als der einzelne Gastgeber

Unsere Einschätzung ist deutlich: Airbnb richtet die Plattform immer stärker darauf aus, Gäste zu gewinnen und zu halten. Selbst die unangenehme Erfahrung, von einem Gastgeber auf mangelnde Rücksicht angesprochen zu werden, passt aus unserer Sicht schlecht zu einem möglichst reibungslosen Konsumerlebnis.

Genau hier liegt für uns die Fehlentwicklung. Gastfreundschaft wird so weit ausgedehnt, dass berechtigte Erwartungen der Gastgeber zunehmend als störend erscheinen. Der Eigentümer stellt die Immobilie, finanziert den Betrieb und soll seine Ansprüche anschliessend an das gewünschte Gästegefühl anpassen.

Dass Airbnb schon 2023 gegen unangemessene Check-out-Aufgaben vorging, zeigt, wie lange diese Entwicklung läuft. Mit dem neuen Regelwerk wird der Eingriff konkreter.

Plattformmacht erleichtert diesen Kurs. Ein Gastgeber, dessen Bewertungen und Buchungsvolumen über Jahre auf Airbnb gewachsen sind, kann nicht einfach per Knopfdruck mit derselben Reichweite anderswo weitermachen. Er muss sich zunächst den neuen Bedingungen anpassen.

Für uns wirkt diese Politik, als würden einzelne Gastgeber als austauschbar behandelt. Verliert einer die Lust, steht aus Sicht eines grossen Marktplatzes möglicherweise bereits der nächste Anbieter bereit. Dass Airbnb intern genau so kalkuliert, können wir nicht belegen. Der Eindruck entsteht durch eine Politik, die den Komfort der Gäste erhöht und den betrieblichen Aufwand bei den Gastgebern ablädt.

Warum der Vergleich mit Booking relevant ist

Airbnb verlangt von buchenden Gästen eine Identitätsverifizierung. Je nach Fall kann diese zusätzliche Angaben, einen Ausweis oder ein Selfie erfordern; ein Ausweis-Upload ist nicht bei jeder Person nötig.

Booking.com ermöglicht dagegen auch Buchungen ohne angemeldetes Kundenkonto. Das bestätigen die eigenen Hilfeseiten. Je nach Angebot können dennoch ein Konto oder weitere Angaben erforderlich sein; auch Vorgaben der Unterkunft bleiben zu beachten.

Für neue Kunden kann der Einstieg bei Airbnb damit aufwendiger sein. Unsere wirtschaftliche Einordnung: Eine Plattform mit solchen Einstiegshürden hat einen zusätzlichen Anreiz, Gäste nach der ersten Buchung möglichst eng an sich zu binden. Werden dafür immer mehr Erwartungen der Vermieter zurückgedrängt, tragen diese einen Teil der Kosten für die Kundenbindung.

Das beweist keine allgemeine Abwanderung zu Booking. Für Gastgeber liefert die Entwicklung aber ein handfestes Argument, die eigene Vermarktung breiter aufzustellen. Wer vollständig von Airbnb abhängig ist, muss jede neue Vorgabe wirtschaftlich auffangen. Mehrere Buchungskanäle und Direktbuchungen schaffen zusätzlichen Handlungsspielraum.

Auch Verträge und digitale Abläufe geraten unter Druck

Neben den Check-out-Aufgaben beschränkt Airbnb zusätzliche Mietverträge. Ausnahmen bestehen insbesondere bei gesetzlichen oder gemeinschaftlichen Vorgaben, für optionale Zusatzangebote, bei Aufenthalten ab 28 Nächten und bei Airbnb Luxe.

Zusätzliche Datenerfassung und verpflichtende externe Registrierungen sind ebenfalls eingeschränkt. Gesetzliche Meldepflichten werden berücksichtigt; Anforderungen und Gründe müssen vorab offengelegt werden. Bei Türöffnungs-Apps mit Registrierung muss auf Wunsch eine alternative Zugangsmöglichkeit bereitstehen.

Für Betreiber bedeutet das weitere Arbeit: Vertragsvorlagen, digitale Check-in-Prozesse, Nachrichten und Aushänge müssen zueinander passen. Ein seit Jahren funktionierender Ablauf kann plötzlich Anpassungen erfordern, weil die Plattform ihre Bedingungen verändert.

Was Gastgeber jetzt konkret tun sollten

Vor dem 20. November sollten Inserate, automatische Nachrichten, Gästemappen und sämtliche Aushänge geprüft werden. Zusätzliche Aufgaben dürfen nicht an irgendeiner Stelle übersehen werden. Die Reinigung muss mit genügend Zeit kalkuliert sein, ohne auf Arbeiten zu bauen, die Airbnb künftig ausschliesst.

Genauso wichtig ist eine Dokumentation des Zustands vor und nach dem Aufenthalt. Nicht weil Fotos jede Forderung durchsetzbar machen würden. Sondern weil ohne Belege selbst die Grundlage fehlt, einen Streitfall nachvollziehbar aufzuarbeiten.

Vor allem sollten Eigentümer ihre Abhängigkeit prüfen. Eine Plattform, die den Zugang zu Gästen kontrolliert, kann die Bedingungen des Geschäfts verändern. Wer seine Vermarktung breiter aufstellt, verschafft sich zumindest mehr Alternativen.

Warum professionelle Verwaltung jetzt an Bedeutung gewinnt

Für einzelne Eigentümer wird die Selbstverwaltung unter solchen Bedingungen zunehmend zur Belastung. Wer neben dem Alltag ständig neue Vorgaben umsetzen und mit Airbnb über Beschwerden oder Forderungen diskutieren muss, verliert irgendwann die Lust. Damit wächst auch der Wert einer professionellen Verwaltung, die diese Arbeit übernimmt.

Immohost betreut über 80 Einheiten. Mit diesem Portfolio haben wir gegenüber Airbnb eine andere Ausgangslage als ein Gastgeber mit einem einzigen Inserat. Unsere Grösse gibt unseren Anliegen mehr Gewicht und erleichtert es uns, mit der Plattform zu verhandeln. Dazu kommen unsere Erfahrung aus zahlreichen Buchungen und eingespielte Abläufe für Dokumentation, Supportfälle und die Bearbeitung von Forderungen.

Eigentümer müssen diese Diskussionen deshalb nicht selbst führen. Wir übernehmen die Kommunikation mit Airbnb, passen Abläufe an und kümmern uns um die laufende Betreuung. Für uns liegt darin auch eine Chance: Je aufwendiger die Selbstverwaltung wird, desto mehr können wir Eigentümer mit unserer Erfahrung und Organisation entlasten. Wer seine Ferienwohnung weiterhin vermieten möchte, ohne sich persönlich mit jedem neuen Plattformproblem auseinanderzusetzen, kann diese Verantwortung an Immohost übergeben.